'126%룰' 전세보증 문턱 높아지나…업계선 "임대인들 죽으란 얘기"

전세보증 보증사고 증가로 주택도시보증공사(HUG)의 대위변제 및 미회수금액이 크게 증가해 재정건전성이 악화되자, 전세보증금 반환보증 가입 문턱을 더 높이는 방안이 거론되고 있다.
 
시장에서는 비(非)아파트 임대인들의 상황을 더욱 악화시킬 수 있다는 우려의 목소리와 전세보증 가입요건의 문턱이 높아지면 그만큼 임차인의 주거불안이 가중될 수 있다는 주장도 나온다.
23일 업계 등에 따르면 HUG는 최근 전세보증 담보인정비율을 90%에서 80%로 낮추는 방안을 'HUG 전세보증 근본적 개선대책'에 담아 국회에 보고했다.
앞서 지난해 정부가 전세보증을 활용한 갭투자(전세 끼고 매수)를 막는단 취지로 전세보증 대상 전세가율을 100%에서 90%로 낮췄는데, 이보다 더 낮추겠단 것이다.
 
손명수 더불어민주당 의원실에 제출된 계획안에 따르면 HUG는 갭투자를 방지하고 전세목적물 담보여력의 적정반영을 위해 담보인정비율을 추가로 하향하는 것을 근본적 개선 대책으로 세웠다.
 다만 HUG는 임대차 시장에 미치는 영향 등에 대한 고려가 필요하기 때문에 신규보증에 한해 충분한 유예기간을 두고 관계부처 협의를 통해 적용하겠다는 단서를 달았다.
 
HUG는 이외에도 다주택임대인의 사전 리스크 관리를 위해 전세보증 50건 초과 발급 임대인을 대상으로 심사를 추가적으로 진행한다는 계획도 세웠다.
 매매와 동시에 전세계약을 체결하고 전세보증금을 주택 매입금액과 평균 전세가율 등보다 크거나 같게 계약한 임대인을 대상으로 보증을 제한하는 식이다.
HUG는 임대차 계약시 임차인이 보증사고 위험 수준을 사전에 인지할 수 있도록 임대인의 보증사고 위험정보도 제공한다는 계획도 세웠다.
임대인 동의없이 보증사고 위험정보를 제공할 수 있도록 법을 개정하겠다는 것이다.
해당 내용은 지난 9월 권영진 국민의힘 의원이 대표발의한 '주택도시기금법 개정안'에 담겼다.
상황이 이렇다보니 시장에서는 임대인과 임차인 모두의 주거불안이 가중될 수 있다는 우려가 나온다.
정부가 지난해 전세사기 방지를 목적으로 전세보증 가입 요건을 강화하면서 시장에선 이미 전세가율 90%를 기준으로 시장 가격이 굳어졌는데 이보다 더 낮아지면 역전세가 불가피해져서다.
통상 전세가율은 집값에서 전셋값이 차지하는 비율로, 지난해 전세가율 90%가 적용되면서 빌라에 대해 집값을 계산할때 '공시가 140%'를 사용하고 있다.
이때문에 현재 비아파트 시장에선 '공시가 126%룰(140%X전세가울90%)'이 전세보증 기준으로 여겨지고 있다.
전세가율을 90%에서 80%로 낮추게되면 전세보증 기준은 112%로 낮아진다.
예컨대 공시가격이 1억원인 빌라가 있다면, 1억2600만원(공시가 126%)까지 전세보증가입이 가능하다.
그러나 향후 기준이 '공시가 112%'로 바뀌게 되면 1억1200만원으로 전세보증 가입선이 낮아진다.
집주인 입장에선 1400만원 가량의 역전세가 발생하는 셈이다.
이때문에 A라는 임대인이 현재는 1억2600만원에 임차인에게 전세를 주고 있다고 가정했을 때, 기준이 80%로 낮아지게 되면 1억1200만원까지로 전세 보증금을 내려줘야 하는 상황이 생길 수 있다.
혹은 전세보증금이 되지 않는 물건이 돼 임차인들의 수요가 사라지는 상황을 마주할 수도 있다.
전세보증가입은 임차인들 사이에서 '안전한 매물'이라는 인식이 있기 때문이다.
 
시장에선 임대인을 '잠재적 전세사기 가해자'로 몰고 임대차 시장의 주거 불안정을 키우는 처사라는 불만이 터져나온다.
 성창엽 주택임대인협회 회장은 "보증금 미반환 위험은 더 늘어날 거고 월세 가속화로 임차인들의 주거비 부담도 가중될 것"이라고 비판했다.