높은 공사비, 고금리, 프로젝트파이낸싱(PF) 부실의 삼중고를 겪고 있는 건설사들이 임차보증금이나 미래에 받을 공사비까지 동원해 현금 유동성을 확보하는 데 혈안이다.
건설사 대출이나 회사채 투자에 대한 시장 심리가 악화하면서 차입금 상환이나 운영자금 확보를 위해서는 대체 자금조달 수단을 모색할 수밖에 없는 상황이다.

29일 투자은행(IB) 업계에 따르면 포스코그룹 계열의 건설사인 포스코이앤씨는 전날 미래에셋증권을 주관사로 임차보증금 반환채권을 유동화해 700억원의 자금을 조달했다.
임차보증금 채권을 특수목적법인(SPC)에 넘긴 뒤 이를 기초자산으로 유동화증권을 발행하는 방식이다.

포스코이앤씨가 181건의 임차 계약을 하면서 임대인에게 지급했던 보증금이 담보 역할을 한다.
임차 계약이 만료돼 임대인이 보증금을 포스코건설에 반환하면 이를 유동화증권 상환 재원으로 사용한다.
반환되는 보증금이 불충분해 유동화증권 상환 자금이 부족하면 포스코이앤씨가 부족한 자금을 보충해 주거나 상응하는 자산을 SPC에 넘기기로 했다.

대우건설은 같은 날 공사대금 매출채권을 활용해 1000억원의 자금을 조달했다.
신한은행 주관으로 만든 SPC에 공사대금 채권을 넘긴 뒤 이를 기초자산으로 500억원어치의 자산유동화대출(ABL)을 받고, 500억원 규모의 유동화증권을 발행했다.

대우건설의 장기신용등급과 단기신용등급이 각각 BBB+ 또는 A3+ 이하로 하락하거나 신용등급이 소멸하면 차입금의 기한이익이 상실된다는 조건이 달렸다.
신용도가 하락하면 대우건설이 만기 전이라도 곧바로 원리금을 상환해야 한다는 조건이다.
대우건설의 신용등급은 A와 A2로 트리거(Trigger)까지는 2개 등급이 남았다.

대우건설은 앞서 신용보증기금 보증으로 두 차례에 걸쳐 500억원을 조달하기도 했다.
대우건설을 포함한 여러 기업이 사모채를 발행하고 여기에 신보가 보증을 제공해 프라이머리담보부채권(P-CBO)을 발행하는 방법이다.
신보 보증 CBO 발행에는 한신공영, 월드건영 등의 중견·중소 건설사도 참여했다.

포스코이앤씨와 대우건설은 도급순위 10위권 내 건설사로 상대적으로 PF 부실 우려가 적은 우량한 건설사로 꼽힌다.
특히 포스코이앤씨는 이달 초 건설사 중에서는 이례적으로 1550억원어치의 회사채를 발행하는 데 성공하기도 했다.
900억원 규모의 회사채 발행에 나섰는데 투자 수요가 몰리면서 채권 발행 규모를 늘렸다.

회사채 시장 관계자는 "포스코이앤씨는 다른 건설사 대비 상대적으로 PF 부실 리스크가 적은데다 포스코그룹 차원의 지원 가능성이 자금 모집에 유리하게 작용했다"고 평가했다.

하지만 포스코이앤씨도 부동산 경기 악화로 인한 부실 가능성에서 벗어나 있다고 보기는 어렵다.
한국신용평가는 지난해 말 기준 포스코이앤씨의 미착공 PF에 대한 보증 잔액이 1조3000억원 규모라고 집계했다.
미착공 PF는 분양 경기 침체로 착공이 연기되고 본 PF로 전환되지 않아 부실화될 가능성이 높은 것으로 평가된다.
공사비 상승 등으로 수익성도 큰 폭으로 저하되는 추세다.

대우건설은 공모채 발행이 어려워지면서 사모채에 의존해 자금을 확보해 왔다.
지난해 9월 사모채 금리가 7%대로 오른 이후로 자체 신용도로 사모채를 발행하지 않고 있다.
올해 들어서는 신보 보증으로 5%대 금리로 500억원을 조달하는 데 그쳤다.
반면 차입금 상환과 운영자금으로 자금 소요는 지속되고 있다.

IB업계 관계자는 "임차보증금이나 공사 매출채권 등을 담보로 유동화증권을 발행하면 회사채 발행 대비 투자수요 확보가 용이하고 이자 부담도 떨어뜨릴 수 있다"면서 "차입금 상환이나 운영자금이 필요한데 대출이나 회사채 발행이 어려운 건설사들의 대체 자금조달 수단으로 많이 활용되고 있다"고 말했다.