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부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 근본적 체질 개선을 위해 사업 시 자본요건을 단계·용도·지역별 리스크와 이에 따른 실질 위험에 따라 세분화할 필요가 있다는 주장이 제기됐다.

3일 금융권에 따르면 한국자산관리공사(캠코) 연구원 금융자산연구팀은 최근 발간한 '부동산 PF 현황분석 및 제도개선 연구' 보고서를 통해 이같이 밝혔다.
이번 보고서는 신현한 연세대 교수, 한정석 서울대 교수, 이강산 캠코연구원 차장이 협업 조사·연구했다.

현재 국내 PF 시행사의 경우 총사업비의 5~10%에 해당하는 자기자본을 투입하고, 브릿지론을 통해 토지를 매입한 후 사업이 본궤도에 오르면 본 PF 자금을 통해 토지매입대금을 상환한다.
본 PF 대출은 분양을 통해 입주자들의 주택담보대출로 갚는다.

보고서는 국내 PF의 체질 개선을 위해선 시행사의 자본요건을 PF 세부 리스크에 따른 실질 위험을 고려해 세분화하고, 시행사의 책임부담을 단계적으로 강화해야 한다고 강조했다.
예컨대 단계별(브릿지론·본 PF), 용도별(주거·비주거용), 지역별(수도권·비수도권) 리스크가 각기 상이한 만큼, 이에 따라 시행사의 자본요건도 달라져야 한다는 것이다.

미국의 경우 시행사와 투자자가 각기 업무집행조합원(GP), 유한책임조합원(LP) 역할을 맡는 유한책임회사를 구성해 사업비의 20~30%를 마련하며, 이후 별도 투자자금 유치를 통해 토지매입자금을 상환하고 별도의 건설자금을 조달한다.
보고서는 "중장기적으로는 PF 사업성 평가를 정밀화해 시공사의 신용도 대신 부동산 개발 프로젝트 자체의 미래 현금 흐름을 담보로 하는 것에 초점을 맞추는 것이 필요하다"고 강조했다.

또 보고서에선 현재 저축은행 등의 PF 채권 매각이 지연되고 있는 문제에 대해선 주기적으로 채권의 가격을 인하하는 규정을 둘 필요가 있다고도 판단했다.
이를테면 6개월 이상 연체된 채권에 대해선 3개월마다 10%씩 가격을 인하해 강제매각을 실시해야 한다는 근거 조항을 명문화하는 식이다.
저축은행을 비롯한 대주단이 향후 금리 인하 및 부동산 경기 회복을 기대하면서 PF 채권 매각과 사업장 정리에 적극적이지 않은 상황이어서다.

한편 금융당국은 최근 PF 사업장 정리 및 PF 제도개선 작업에도 착수한 상태다.
최근엔 저축은행 등이 보유한 PF 부실채권을 3개월 단위로 경·공매에 부치도록 표준 규정을 개선했고 이달부터 세분된 사업장 평가방안도 본격적으로 시행한다.
아울러 중·장기적으론 시행사 자본요건 강화 등까지 포함한 전반적인 PF 제도개선에도 나설 예정이다.