국토교통부가 '민간임대주택'을 늘리기 위해 공사비 조정이 가능하도록 했다.
폭등한 공사비로 인해 착공과 준공이 지연되자, 공공이 지원하는 민간임대리츠 사업장의 공사 진행을 원활하게 하기 위한 조치다.
공사비 증액 기준을 개선하고 착공 후 공사비 조정도 한시적으로 허용하기로 했다.
국토교통부는 13일 이런 내용을 담은 '민생토론회 후속 규제개선 조치 32개 과제'를 발표했다.
김규철 국토부 주택토지실장은 "민간임대리츠사업 우선협상대상자로 선정된 이후, 2년이 지나도 착공 못 하는 물량이 1만 6000가구"라며 "공사비 이슈가 가장 큰 문제"라고 설명했다.
원래 빼던 통상변동분, 안 빼고 공사비 증액에 반영 
민간임대리츠 사업장 공사비 개선의 핵심은 원래 공사비 증액분을 계산할 때 차감하던 통상변동분을 빼지 않겠다는 것이다.
민간임대리츠 사업 중에서 민간이 제안하거나 한국토지주택공사(LH) 택지공모로 진행되는 건설형의 경우, 지금까지 공사비 증액률에서 통상변동분(3%)만큼을 제외해 공사비 증액분을 산정했다.
예를 들어 공사 기간 3년 동안 공사비가 30% 올랐다면, 9%(공사 기간 3년*통상변동분 3%)를 뺀 21%만큼 공사비를 올려줬다.
그런데 개선안에서는 공사 기간 동안 건설사의 잘못이 아니라, 토지 사용 불가나 문화재 개발 같은 외부 문제 탓에 공사가 늦어진 기간만큼의 대해선 이 통상변동분을 깎지 않도록 했다.
만약 공사 기간 3년 중 1년을 외부 요인으로 토지 사용을 못 해 공사가 늦어졌다면, 차감률을 6%(공사 기간 2년 *통상변동분 3%)에 낮춘다는 의미다.
이렇게 되면 공사비 증액률 24%로 커지게 된다.
정비사업 연계된 매입형의 경우에도, 증액 공사비를 고려한 매입가격에서 원래 2%는 빼고 증액률을 결정하는데, 앞으로는 이 2%를 빼지 않고 그대로 증액률을 높여주겠다는 게 국토부의 안이다.
신규사업은 공사비 조정을 위한 예비비를 편성해 원활한 공사 진행이 가능하도록 했다.
기존 사업장은 프로젝트파이낸싱(PF) 조정위원회를 통해 공사비 조정을 올해 7월부터 2027년 6월까지 3년간 한시적으로 추진한다.
김 실장은 "착공 이후 사업장은 공사비 조정이 더 어려운데 이번에 대안을 제시한 것"이라며 "사업을 진행하는 데 단비가 될 것"이라고 했다.
다만 "공공지원 민간임대주택은 민간 주도라 예상 공급물량은 정확히 밝힐 수 없다"고 덧붙였다.
도심 주택사업 활성화를 위해서는 역세권 공공분양주택인 '뉴홈'을 추가공급 하고, 정비 계획 절차를 간소화해 신속하게 지을 수 있도록 했다.
뉴홈 같은 공공주택 공급계획 변경이 필요한 경우, 정비 계획 변경 절차를 간소화한다.
정비계획 변경 시 '지방의회 의견 청취'와 '도시계획위원회 심의' 없이 추진할 수 있도록 개선하는 게 핵심이다.
김 실장은 "절차 간소화로 통상 1년 걸리는 정비 계획 변경 기간이 9개월 정도로 단축될 것"이라고 밝혔다.
국토부는 지난 1월, 뉴홈 공급물량을 늘리기 위해 도시정비법을 개정했다.
역세권에 위치한 정비구역에 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 추가 완화할 수 있도록 하고, 완화된 용적률로 지어진 주택 일부는 뉴홈으로 활용하도록 했다.
추가 완화 용적률의 50% 이상을 나눔형(토지임대부 포함) 뉴홈으로 공급해야 하며, 정확한 비율은 시·도 조례로 정한다.
또한 조합 설립을 위한 협의 과정에서 정비구역 내 국·공유지에 대해 재산 관리청이 명시적 반대를 하지 않으면, 협의에 동의한 것으로 간주하기로 했다.
사업 추진 과정의 불명확성을 해소하기 위한 조치다.
노후주거지 정비 면적도 확대한다.
가로주택정비사업은 가로구역 내에 사업시행구역을 지정할 수 있지만, 두 구역간 면적 상한이 다르다.
그래서 가로구역 안에 잔여부지가 생기지 않도록 면적 상한을 동일하게 지정하기로 했다.
현재 사업시행구역은 최대 1만㎡까지 지정 할 수 있으나, 가로구역과 같이 1만3000㎡로 상한을 높인다는 내용이다.
'리츠 참여형' 민간 도심복합사업의 경우, 관리처분 계획을 수립하지 않아도 되는 부지확보 비율을 완화하기로 했다.
지금까지는 사업시행계획 인가 전에 부지 100% 확보해야 해 이 요건을 충족하기 힘들었다.
앞으로는 리츠가 사업시행자인 경우 부지 75% 이상만 확보하면 된다.
신규 리츠·펀드가 임대 리츠 지분을 쉽게 양수할 수 있도록 양수인 요건도 완화한다.
현재는 양수인의 신용평가등급이 ‘양도인’ 이상이거나 ‘A-’ 이상인 경우에만 지분 양수가 가능하다.
하지만 앞으로는 '임대리츠의 보유주식을 50% 이하로 매각·리츠와 펀드 같은 간접투자기구 구성· 공적자금 등이 일정 지분 이상'이라는 세 가지 조건을 충족하면, 신용평가등급 요건 적용을 제외하도록 했다.
심나영 기자 sny@asiae.co.kr
박승욱 기자 ty1615@asiae.co.kr
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