올해 1분기 지방 투자자들이 강남·서초·송파구 등 강남 3구 부동산 매수에 나선 가운데 서울수요자는 마포·용산·성동구 등 '마용성' 아파트를 사들인 것으로 나타났다. 서울 외곽에서 중심으로 진입하려는 수요자들이 가격 장벽이 상대적으로 낮은 지역을 선택한 것으로 풀이된다. 18일 우리은행 자산관리컨설팅센터가 지난해부터 올해까지 서울 주요 자치구의 거주지별 매입 비중 추이를 분석한 결과 서울 거주자 사이에서 마용성 매수 비중이 강남 3구보다 높은 것으로 나타났다. 1분기 강남 3구의 외지인 매입 비중은 24.6%를 기록, 서울 주요 자치구에서 가장 높은 외지인 매입 비중을 보였다. 지난해 4분기 22.3% 대비 2.3%포인트(p) 증가했다. 자치구별로는 서초구가 25.5%, 송파구가 25.4%, 강남구가 22.9%였다. 남혁우 우리은행 자산관리컨설팅센터 연구원은 "2023년 하반기 가격조정으로 저점 인식이 자리 잡은 데다 분양시장 침체, 인구 감소 우려 등 지방 부동산 심리도 위축됐다"며 "취득세, 종부세 중과 등을 피해 '똘똘한 한 채'를 선택하고자 하는 지방 거주자들의 안전자산 선호심리가 영향을 준 것으로 보인다"고 설명했다.
2023년~2024년 강남3구 및 마용성 외지인 매입 비중. [사진=우리은행 자산관리컨설팅센터]
지방 투자자들이 강남 3구를 사들일 때 서울 투자자들은 마용성을 선택한 것으로 나타났다. 1분기 서울 거주자 매수 비중은 마용성이 75.5%롤 강남 3구(68.5%)를 7%p 상회했다. 타 자치구에 거주하는 서울 투자자 매수 비중이 전 분기 대비 6.8%p 증가한 영향이다. 전년 동기와 비교해봐도 강남 3구는 6.2%p 감소했지만, 마용성은 9.7%p 증가하며 큰 상승 폭을 기록했다. 올해 시행된 신생아특례대출을 통해 서울 외곽 지역 거래가 늘어나는 상황에서 외곽 지역을 매도한 수요자가 마용성으로 주택 갈아타기 매수에 나서는 모습이다. 서울 갭투자 지형도에도 변화가 나타나는 모습이다. 올해 1분기 마포·용산·성동구의 갭투자 거래 비중은 지난해 4분기 11.2%에서 올해 1분기 17%로 상승했다. 반면 같은 기간 강남 3구는 17.6%에서 15.7%로 낮아졌다. 규제 지역 또는 비규제지역 1주택자가 추가로 비규제지역인 마포구와 성동구를 매수할 경우 취득세 및 종부에 중과를 적용받지 않는다는 점이 영향을 미쳤다는 분석이다. 갭투자 형태도 변했다. 올 1분기 마포·용산·성동구의 갭투자 비중은 노원·도봉·강북구(9.6%)을 제쳤다. 과거에는 투자금을 최소화하고 단기 수익률을 우선시하는 전통적인 갭투자가 주를 이뤘다면, 최근에는 초기 투자금이 커도 미래 가치가 유망한 곳으로 수요가 쏠리고 있다는 설명이다. 남 연구원은 "서울 내 주요 인기지역인 마포와 성동구 갭투자 거래 증가는 수도권 부동산 매수심리가 나아지고 있다는 신호"라며 "시장금리 하락, 전셋값 상승, 1기 신도시 선도지구 발표 등의 호재가 당분간 수도권 시장 매수심리를 자극할 것으로 보인다"고 말했다.
이어 그는 "다만 아직 금리수준이 높고 스트레스DSR 제도 등이 실시됐기 때문에 신축, 입지가 양호한 구축, 호재 실현을 앞둔 지역 위주로 선별해 매수를 고민하는 것이 좋겠다"고 조언했다.
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