공시가 산정체계 합리화 방안
공시가 단기간 급등에 부담 커져
당국 “지속 추진 땐 부작용 확대”
현실화 시행 이전 산정방식 회귀
변동률 산출 객관성 확보가 핵심
자동산정모형 등 활용 검증 계획
윤석열정부가 12일 발표한 공시가격 산정방식 개선안은 전임 정부가 여러 논란에도 밀어붙인 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 3년여 만에 폐기하고 현실화 추진 전 사용했던 방식을 보완·활용하는 방향으로 선회하는 내용이 담겼다.
현실화 계획은 시장가격의 변화가 없어도 공시가가 상승하는 방향으로 설계된 만큼 시장 변화를 충실하게 반영해 국민들의 혼선과 불편을 줄이겠다는 취지다.
국토교통부에 따르면 현실화 계획 적용과 집값 급등이 겹친 2021∼2022년 공동주택 공시가격은 연평균 18% 상승했다.
현실화 계획 도입 이전 10년간 연평균 4.6% 상승했던 것과 비교해 공시가가 단기간에 급등한 것이다.
 | 매년 시장가격 변동률에 맞춰 공시가격이 조정되도록 산정방식을 개선한 ‘부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안’이 발표된 12일 서울 중구 남산을 찾은 한 시민이 서초구 쪽의 대규모 아파트단지를 바라보고 있다.
이재문 기자 |
이는 결국 국민의 보유세 부담 가중 등으로 연결됐다.
주택분 재산세의 경우 2020년 5조8000억원 수준에서 2021년 6조3000억원, 2022년 6조7000억원으로 뛰었다.
한국조세재정연구원은 공시가 현실화 계획에 따라 공시가격을 시세의 90% 수준까지 올릴 경우 주택분 재산세 부담이 현행 대비 61% 증가할 것으로 분석했다.
시세 하락기에는 공시가가 거래가격을 넘어서는 역전 현상으로 반발이 나타나기도 했다.
국토부 관계자는 “현실화 계획을 지속해서 이행할 경우 공시가격의 신뢰도 저하와 국민 경제적 부담 증가 등의 부작용 확대가 우려된다”고 강조했다.
전년도 공시가에 시장 변동률을 반영하는 개선안은 현실화 계획 시행 전 산정방식(전년도 공시가격×시장 변동률)과 뼈대는 동일하다.
핵심은 시장 변동률을 어떻게 측정·평가할지다.
정부는 조사자가 변동률 산출에 활용한 비교 시장가격과 그 가격을 활용한 사유, 감정평가금액 등을 제출토록 해 객관성을 확보한다는 방침이다.
여기에 조사자가 부동산의 시장가치 변화분을 제대로 입력했는지 여부를 국제과세평가사협회(IAAO) 기준에 맞게 개발한 ‘자동산정모형’(AVM)을 통해 평가하기로 했다.
AVM은 기계학습기반의 가격예측모형으로, 한국부동산원은 2020년부터 AVM 가격을 공시가 검증자료로 활용 중이다.
만약 산정된 시·군·구 단위 공시가가 국제기준과 비교해 균형성이 크게 저하됐다고 평가되는 경우에는 ‘심층검토지역’으로 선정해 추가 심의 및 재산정에 나선다.
다만 균형성이 낮은 지역이더라도 급격한 공시가 변동보다는 점진적으로 개선될 수 있도록 균형성 제고 상한(전년 공시가격의 최대 1.5% 이내)을 설정한다는 계획이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “(개정안은) 보유세 납세자가 비교적 체감 또는 납득할 수 있는 현 시장가격 흐름을 반영한다는 것이 장점”이라며 “급격한 보유세 부담 문제는 완화될 것으로 예상된다”고 평가했다.
함 랩장은 “다만 서울과 수도권 등 실거래 가격 및 감정평가 금액이 오르는 지역은 공시가격 인상 폭이 조금 높게 나올 가능성도 있다”며 “지역별 공시가격의 양극화가 예상된다”고 짚었다.
국토부는 부동산공시법상 현실화 계획을 의무화한 규정은 삭제하고, 공시가격의 균형성 달성을 위한 국가의 책무조항을 신설하는 등 내용의 법 개정안을 발의할 예정이다.
국토부는 “균형성 평가지표 발전방안, 균형성 제고 결과에 대한 공개방안 등 균형성 제고 방안의 보완·발전을 위한 연구도 지속해서 추진하겠다”고 밝혔다.
세종=이강진 기자 jin@segye.com
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