지방과 가격격차 3548만원 더 확대
양극화 심화 속 韓銀 금리인하 주목
서울 아파트 평균값 13억1755만원
지방은 3억5023만원… 적체로 허덕
지역간 탈동조화 현상 핵심 키워드
유형별로는 아파트 쏠림 현상 강화
9월 5대 은행 가계대출액 729조
한달새 4조1276억 큰폭으로 늘어
은행, 대출 제한 등으로 증가폭 제한
“부채 상승 둔화 기다릴 여유 없어”
세계 최대 경제국 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 9월에 이어 11월에도 ‘빅컷’(0.50%포인트 기준금리 인하)에 나설 수 있다는 관측이 나오는 가운데 열흘 앞으로 다가온 한국은행의 결정에 관심이 쏠린다.
집값 상승과 가계부채 급증 문제가 10월11일로 예정된 한은 금융통화위원회에서 금리 인하 여부를 가름할 최대 변수로 꼽힌다.
이미 영국과 캐나다, 유럽연합(EU) 등 주요국이 피벗(통화정책 전환)을 단행한 뒤 추가 금리 인하를 예고한 마당이라 한은이 대응 속도를 더 이상 늦출 수 없는 지경에 이르렀다는 게 전반적인 평가다.
 | 30일 서울 중구 남산에서 서울 시내 아파트 대단지가 보이고 있다.
뉴시스 |
한은의 판단을 가를 집값·가계부채 현황과 앞으로의 전망에 더욱 집중해야 하는 이유다.
최근의 집값 동향이 서울 및 수도권과 지방으로 갈려 양극·다층화하고 있다는 게 문제로 지적된다.
30일 관련 업계에 따르면 지난해 말 대비 올해 7월 아파트 실거래가격지수 등락률은 서울 6.64% 상승, 지방 0.71% 하락이다.
같은 기간 전국 지수는 1.76% 상승했으나, 세부적으로 보면 서울 아파트값이 급등할 때 지방은 맥을 못 춘 것이다.
올해 들어 유난한 서울과 지방 간 격차 확대는 아파트 평균가격 추이에서도 잘 나타난다.
이날 부동산R114 분석 결과를 보면, 9월 서울 아파트 가구당 평균값(13일 기준, 호가·시세 등 반영해 산정)은 13억1755만원으로 지난해 말보다 2961만원 뛰었다.
반면 지방은 587만원(3억5610만원→3억5023만원) 내렸다.
이에 따라 양쪽의 가격 격차는 9억3184만원에서 9억6732만원으로 9개월 새 3548만원 커졌다.
◆양극화·다층화하는 집값 불안
지역에 따라 분위기가 극명하게 갈리자 주택시장에서는 지역 간 ‘탈(脫)동조화’ 현상이 핵심 키워드로 떠오르고 있다.
서울 인기 지역의 경우 신(新)고가 거래가 속출하는 것과 달리 지방에는 미분양 적체 문제 등으로 허덕이는 곳이 상당수다.
여기에 주택 유형으로는 비아파트가 찬밥 신세를 면치 못하고 ‘아파트 선호’가 한층 짙어지면서 양극화도 ‘다층화’하는 모습이다.
전문가들은 주택시장의 지나친 양극화가 사회 불안요인으로 비화할 수 있는 만큼, 이를 관리하기 위한 노력이 필요하다고 강조한다.
실제 아파트 가격 양극화 심화는 지방-서울뿐 아니라 서울 내에서도 확연히 드러난다.
KB부동산의 월간주택통계에 따르면 9월 서울 아파트 매매가 5분위 배율은 5.36으로 집계됐다.
이는 관련 통계가 집계되기 시작한 2008년 12월 이래 가장 높은 수치다.
5분위 배율은 주택을 가격순으로 5등분해 상위 20%(5분위)의 평균가격을 하위 20%(1분위)의 평균가격으로 나눈 값이다.
배율이 높을수록 가격 격차가 심하다는 뜻이다.
최근 이른바 ‘강남 3구’(강남·서초·송파구)와 ‘마용성’(마포·용산·성동구) 지역 아파트 가격 상승률은 독보적이다.
한국부동산원의 주간 아파트 매매가격지수 추이를 보면 올해 들어 9월 넷째 주까지 누적 상승률은 성동(8.42%), 서초(7.08%) 등 강남 3구와 마용성 지역이 상위 1∼6위를 휩쓸었다.
반면 도봉(0.13%), 강북(1.12%), 노원(1.14%) 등은 상대적으로 낮은 상승률을 기록했다.
가격 양극화가 심화한 데는 지방 준공 후 미분양 물량 확대 및 서울 공급 부족 우려 등의 이슈와 더불어 지방 소멸 위기, 수도권으로의 인구 집중 현상과 같은 구조적 원인이 큰 영향을 미쳤다.
서진형 광운대 교수(부동산법무학)는 “인구 감소와 경제의 수도권 집중화가 양극화를 초래하는 것”이라고 진단했다.
여전한 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상 역시 한몫했다.
전임 정부에서 세제를 통해 다주택자에 대한 강력한 규제에 들어가자 여러 채 살 돈을 한 채로 집중시키는 현상이 나타났고, 교통·교육·의료 인프라가 집중된 곳으로의 쏠림이 가중됐다.
전세사기 문제로 인한 빌라(다세대·연립주택) 등 비아파트 침체와 아파트로의 쏠림 현상 강화도 최근 주택시장이 안고 있는 난제다.
부동산원의 주택유형별 매매 거래 통계에 따르면 올해 상반기 전국 주택 매매(31만751건) 가운데 아파트 매매가 76.1%에 달했다.
관련 통계를 공개하기 시작한 2006년 이래 상반기 기준 가장 높은 비중이다.
빌라와 단독·다가구주택의 매매 거래는 각각 14.8%, 9.1%에 그쳤다.
◆금리인하 복병 가계대출 불안도 여전
집값과 떼려야 뗄 수 없는 관계이며, 금리인하 발목을 잡는 가장 큰 복병인 가계대출 증가세도 여전히 우려스럽다는 게 전문가 시각이다.
일단 가계대출 증가세는 9월 들어 집값과 직결되는 주택담보대출을 빼고는 둔화됐다.
5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 9월 들어 26일까지 가계대출 잔액은 729조4918억원으로 8월 말보다 4조1276억원 늘었다.
2020년 11월 이후 3년9개월 만에 가장 컸던 8월 증가폭(9조6259억원 증가)의 약 43% 수준이다.
이는 하루 평균 1588억원 불어난 것으로, 이대로라면 한 달 전체 증가폭은 4조8000억원 정도에 그칠 전망이다.
은행권의 대출 제한으로 주택 구입 목적 대출을 제외한 생활안전자금용 주담대와 신용대출 등이 전월 대비 크게 감소한 여파다.
다만 이들 5대 은행이 같은 기간 새로 취급한 주택 구입 목적 개별 주담대 총액은 7조8466억원으로 집계됐다.
하루 평균 3018억원, 추석 연휴 사흘(9월 16∼18일)을 뺀 기준으로는 3412억원이다.
사실상 역대 최대 기록이었던 지난달(3596억원)과 비교해 감소율이 5%에 불과하고, 7월(3478억원)과 비슷한 수준이다.
상승세 둔화는 금융당국이 연일 은행 옥죄기에 나선 데 이어 수도권을 중심으로 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 한 영향이 크다는 분석이다.
이는 자칫 ‘반짝효과’에 그칠 공산이 크다는 뜻이다.
주담대와 집값이 뚜렷한 추세 전환 흐름을 보이지 않지만, 한국은행이 11일 열리는 금통위 통화정책방향회의에서 내수 부진 등을 고려해 기준금리 인하에 나설 것이라는 관측이 시장에선 지배적이다.
일각에선 이달에 이어 11월28일로 예정된 금통위에서의 추가 금리인하를 기대하는 목소리가 나온다.
신성환 금융통화위원은 지난 25일 기자간담회에서 “가계부채 상승 모멘텀(동력·동인)이 확실하게 둔화할 때까지 (기준금리 인하를) 기다릴 여유는 없다”며 “우리나라 경제상황이 그만큼 녹록하다고 생각하지 않는다”고 말했다.
유상대 한은 부총재도 지난 19일 미국 연방준비제도의 ‘빅컷’(기준금리 0.5%포인트 인하) 이후 시장상황 점검회의를 열고 “향후 국내 경기·물가 및 금융안정 여건에 집중하여 통화정책을 운용할 수 있는 여력이 커졌다”고 밝힌 바 있다.
금리인하 이후 다시 집값 상승세에 불이 붙지 않도록 관리하는 건 금융·통화당국의 몫이다.
한은은 최근 발표한 ‘2024년 9월 금융안정 상황’에서 2000년 이후 대출 금리가 0.25%포인트 하락하면 전국 주택가격 상승률은 1년 후 0.43%포인트 올랐다고 밝혔다.
특히 서울은 0.83%포인트 올라 전국 평균보다 상승폭이 2배가량 큰 것으로 조사됐다.
이강진·박미영 기자
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