다음달 2일부터 무주택자가 디딤돌 대출을 활용해 수도권에서 기축 아파트를 구입할 시 대출 한도가 줄어든다.
방 공제를 적용하면서 경기도에 5억원짜리 아파트를 구입할 경우 지금보다 대출 한도가 4800만원 줄어든다.
새 아파트를 분양받을 때 디딤돌 대출로 잔금을 지급하는 길도 막힌다.

국토부는 다음달 2일부터 이 같은 내용의 '디딤돌 대출의 맞춤형 관리방안'을 시행한다고 6일 밝혔다.
주택시장과 가계부채를 안정적으로 관리하고 주택도시기금의 지속 가능성을 높이기 위한 조치다.
이번 방안은 수도권 아파트에만 적용되며 지방 주택과, 수도권 비아파트는 적용하지 않는다.

앞으로 수도권 기축 아파트를 살 때 '방 공제'가 적용되면서 대출 한도가 줄어든다.
방 공제는 주택담보대출 시 해당 주택의 임차인 보호를 위해 기존 대출 가능액에서 최우선 변제금을 뺀 만큼 대출해주는 것이다.
방 공제 금액은 서울 5500만원, 경기 4800만원 등이다.
이는 생애최초 주택구입자와 무주택자 모두에게 적용된다.

국토부 관계자는 "그간 은행의 재량으로 적용하던 방 공제는 앞으로 지속 적용할 것"이라며 "이때 대출한도는 생애최초는 담보인정비율(LTV) 80%, 무주택자는 70%를 그대로 적용한다"고 말했다.

예컨대 무주택자가 경기도에서 5억원짜리 아파트를 살 때 대출 한도가 3억5000만원에서 3억200만원으로 줄어든다.
기존의 대출한도는 집값의 70%(3억5000만원)인데, 최우선 변제금이 4800만원이라 이 금액을 뺀 만큼만 돈을 빌릴 수 있다.

다음달 2일 이전에 돈을 빌려 매매계약을 맺었다면 방 공제는 적용받지 않는다.
또 사들인 집의 임차인이 남아 있어 입주가 바로 어려운 상황이라면 잔금일이 내년 상반기까지인 경우만 대출 한도를 줄이지 않는다.

수도권에서 새 아파트를 분양받을 때 입주일이 내년 상반기 이후라면 잔금 대출(후취담보대출)로 디딤돌 대출을 이용하는 것도 막힌다.
후취담보대출은 새 아파트를 분양받고 입주 전 소유권 이전이 되지 않은 상황에서 이뤄진다.
이후 소유권이 설정되면 담보대출로 바꿔주는 상품이다.
단, 입주자 모집 공고가 다음달 1일 안에 이뤄지고 입주가 내년 상반기 안의 아파트면 이 같은 대출을 허용한다.
분양권을 사들인 경우도 같은 기준을 적용한다.

국토부 관계자는 "보통 아파트 분양의 경우 중도금을 4~6회 내고 통상 6개월 뒤 잔금을 치른다"라며 "이에 마지막 중도금을 낸 분들을 고려해 내년 상반기까지 적용 예외를 두기로 한 것"이라고 말했다.

수도권에서 연 소득 4000만원 이하 가구가 3억원 이하 아파트를 살 때는 이 같은 규제를 받지 않는다.
대출 한도 축소에 따른 상대적 부담이 큰 점을 고려한 조치다.
국토부 관계자는 "한국의 소득대비 주택가격 비율(PIR)이 통상 10~11배 수준인데, 저소득층이 3억원 이하 집을 살 때 PIR이 7.5배 수준"이라며 "이 같은 상황에서 방 공제가 저소득층에게 부담을 준다면 예외로 인정해줄 만하다고 판단했다"고 전했다.

신생아특례대출과 전세사기 피해자 전용 대출도 이번 관리방안에서 예외로 인정된다.

김규철 국토부 주택토지실장은 "앞으로도 실수요자와 시장 상황을 반영하여 디딤돌대출에 대한 예측 가능한 맞춤형 관리를 추진할 예정"이라고 말했다.

한편 국토부는 다음달 2일부터 신생아특례대출의 맞벌이 부부 소득요건도 1억3000만원에서 2억원으로 올린다.
금리 등 대출 조건은 향후 발표한다.