정부가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장의 체질을 바꾸겠다면서 내놓은 제도개선으로 자금 조달과 사업구조의 안정성은 높아지고 금융산업 전반의 위험도는 낮아지겠지만, 규제 강화로 인해 증권사와 캐피탈사 등을 중심으로 PF 사업이 일부 위축될 것이라는 분석이 나왔다.
또한 이번 제도개선에 이어 부동산 PF의 시발점이 됐고 효용성도 인정받지 못하고 있는 증권사 신(新) 순자본비율(NCR)에 대한 전면적인 개편과 자금 운용 기간과 조달 기간의 불일치를 해소하기 위한 구조개선이 필요하다는 주장도 제기됐다.

22일 나이스신용평가는 정부의 '부동산 PF 제도 개선' 관련 보고서를 통해 이번 제도 개선 방향이 조달구조의 안정성을 높이고 그동안 노출된 여러 문제점을 해소하는 데 도움이 될 것이라고 평가하면서도 제2금융권의 PF 사업 위축 우려와 추가 구조개선 필요성에 대해 언급했다.
정부가 내놓은 제도 개선 골자는 ▲PF 사업자 자기자본비율 20%대로 제고 ▲PF 사업성평가 강화 ▲한국형 디벨로퍼(Developer) 육성 등이다.

이예리 책임연구원은 "조달구조와 사업구조의 안정화는 개발 프로젝트의 재무위험 및 사업위험을 완화하면서 부동산 환경이 급변하는 상황에 대한 대응력을 강화할 것"이라며 "PF대출 시 사업성 평가가 강화됨에 따라 PF 심사기준과 건전성이 강화될 수 있으며, PF 모니터링 시스템 구축에 따라 PF 시장의 투명성이 제고되고 리스크관리에 긍정적으로 작용할 전망"이라고 설명했다.

다만 일시적으로 부동산 PF 자금공급이 축소될 가능성이 있다고 내다봤다.
정부가 대안으로 '리츠(REITs)' 제시했지만, 한계가 있다는 평가다.
이 연구원은 "리츠는 기존 시행사에 비해 규모와 리스크 관리 측면에서 장점이 많다"면서도 "리츠 투자가 국내에 완전히 안착하지 않은 상황에서 리츠 활용이 부동산 PF 자금공급에 얼마나 기여할 수 있을지 지켜볼 필요가 있다"고 판단했다.

금융사의 위험도는 낮아지고 리스크 관리 역량이 높아지겠지만 부동산 사업이 위축되면서 일부 부정적인 영향도 있을 것으로 봤다.
특히 증권, 캐피탈, 부동산신탁, 저축은행 등 제2금융권 전반적으로는 그동안 부동산 PF 관련 수익의 비중이 높았던 만큼 단기적으로 부동산 PF 시장이 위축되면서 관련 실적이 영향을 받을 것으로 전망했다.

증권업의 경우 브릿지론 주선이 축소되고, 본 PF 주관권 확보를 위한 경쟁이 심화할 수 있다는 분석이다.
무엇보다 영업력이 상대적으로 열위한 비종합금융투자사는 사업 초기단계 보증·대출을 제공하면서 본 PF 주관을 확보해왔기 때문에 본 PF 주관 확보가 더 어려워질 수 있다고 봤다.
기존 대출이나 우발부채 형태의 익스포져가 아닌 지분투자 형태로 PF 투자가 이루어진다면 더 큰 위험 값을 적용해야 하기에 관련 투심이 위축될 가능성이 높다는 설명이다.

캐피탈사는 부동산 PF 관련 규제가 상대적으로 적은 상황에서 추가 규제 도입이 이뤄질 경우 사업 위축이 크게 나타나는 반면 저축은행의 경우 이미 강한 규제가 적용돼 추가 규제 적용에 따른 영향은 크지 않을 것으로 진단했다.
부동산신탁의 경우에도 PF 사업 축소에 따른 관련 실적 감소를 예상했다.

은행과 보험은 장기임대주택사업 참여로 사업 확장과 수익 다변화를 기대해볼 만 하다고 분석했다.
동영호 수석연구원은 "은행과 보험은 사업 포트폴리오 내 부동산 PF 사업 비중이 크지 않아 관련 사업 축소로 인한 부정적인 영향은 제한적일 것"이라면서 "자기자본비율별 PF 대출의 위험가중치와 충당금 규제가 이미 적용되고 있어 규제에 따른 추가 영향은 크지 않을 것"이라고 설명했다.

나이스신용평가는 증권사 신 NCR에 대한 전면적인 개편 등 추가 제도 보완이 따라야 한다는 조언도 내놨다.
2016년 규제자본비율 산출방식이 옛 NCR에서 신 NCR로 변경되면서 자본규제가 느슨해지자 증권업계는 대거 부동산 PF 시장에 뛰어들기 시작했고, 부동산 PF 문제의 시발점이 됐다는 판단에서다.

금융당국이 당초 신 NCR 도입을 통해 증권사에 기대한 것은 정통 IB(Investment Bank)와 해외사업 확대였는데 증권사는 손쉬운 부동산 개발사업에 역량을 집중해왔다.
직접 신용공여 외에 지급보증을 크게 확대했고 적극적으로 개발프로젝트를 만들어내는 과정에서 전체 부동산 PF 규모가 눈덩이처럼 불어났다.

또한 부동산 개발사업 기간과 자금 조달 기간 사이의 만기 불일치 문제도 해소할 필요가 있다고 지적했다.
부동산 개발사업은 통상 3~4년이 걸리는 반면 자금 조달 기간은 3~6개월로 매우 짧은 상황이다.
구조적으로 만기 불일치 문제가 지속해서 발생할 수밖에 없는 셈이다.

이예리 책임연구원과 동영호 수석연구원은 "신 NCR로 부동산 PF 규모가 늘자 금융당국이 증권사의 부동산 PF 익스포져에 대한 위험가중치 조정 등을 통해 보완 조치를 마련했으나 근본적인 해결책은 아니었다"면서 "PF 운용-조달간 만기불일치 문제를 해소하기 위해 부동산 PF의 자금조달 구조를 현재보다 장기화하는 방향의 제도개선이 필요하다"고 설명했다.