매년 2월은 ‘공시지가 논란의 시즌’이다.
2월 1일 결정·고시된 2021년 표준지 공시지가는 전국 평균 10.37%의 상승으로 금융 위기 직전인 2007년 이후 최고치를 기록했다.
시도별로는 서울 11.41%, 광주 11.39%, 부산 11.08%, 대구 10.92% 등 대도시들이 앞다퉈 공시지가를 견인해 나가는 형국이다.
표준지공시지가를 토대로 한 전국 단독주택과 공동주택의 공시가격은 4월 말 발표 예정이다.

정부는 지난해 공시가격 현실화 계획을 발표하면서 시세의 90% 수준으로 끌어올리겠다는 방침을 공표한 바 있다.
부동산 3법의 개정으로 취득 세제 12.5%, 보유 세제 7.2%, 양도 세제 82.5%로 급등한 터에 공시 가격마저 치솟아 다주택 보유자는 세금 융단 폭격에 직면하게 됐다.

토지의 경우 전문 감정 평가업자, 단독 주택과 공동 주택은 한국 감정원에서 조사, 산정은 물론 검증을 모두 담당한다.
한국 감정원이 전문 감정 평가 기관이 아닌 부동산 가격 조사 기관으로 법적 지위가 변경된 것도 주목을 요한다.
결국 단독주택과 공동주택의 공시가격은 주관적 가격으로 격하됐고 제대로된 검증 과정도 갖추지 못해 부동산 공시법상 적정 가격과는 동떨어지게 됐다.

우리나라 공시지가의 기원은 기준지가고시에 대해 정한 1973년 국토 이용관리법에서 찾는 것이 일반적이다.
그후 국토 이용관리법에 의한 건설부의 기준지가, 지방세법상 내무부의 과세시가표준액,국세청이 주관하는 기준 시가 등이 개별적으로 운용돼오다가 1989년 지가공시법의 제정으로 표준지공시지가를 기준으로 한 지가체계를 일원화했다.
2005년 부동산 공시법으로 전부 개정됐다가 2016년에는 부동산 공시법에서 감정평가및 감정평가사에 관한 법률로 이분화 됐고, 2020년 정부가 시세 반영률의 목표치 및 연도별 달성 계획을 수립 할 수 있는 근거가 추가로 신설됐다.

부동산 가격공시제도가 일원화된 지가산정제도로 안착했지만 다양한 비판의 목소리가 높다.
적정 조세 부담을 산정하기 위해 세율과 과세표준은 상호 고려를 통한 길항(拮抗)관계에서 정해져 과세 표준을 구성하는 공시 가격을 현실화시킨다면 세율은 그에 상응해 낮춰야한다.
양자를 동시에 급등시키는 것은 조세 정책의 역주행이라는 지적을 피할 수 없다.

공시지가의 현실화율을 인위적으로 올려 잡아 각종 제세공과금의 전면적 상승의 연쇄 효과를 유발시키는 것은 우회증세로서 헌법제59조의 조세의 종목과 세율을 법률로 정한다는 조세 법률주의에 위배 소지가 있다는 비판에도 주목해야 한다.
공시가격 검증주체를 한국감정원이 아닌 제3의 기관으로 지정해 공정성을 담보해야 한다는 지적도 새겨 들어야 한다.

공시가격 결정은 평가의 영역이므로 적절한 법률적 통제를 가하기가 쉽지 않은데 이를 그대로 조세부과의 기준으로 차용한다면 조세 법률주의의 기본적인 취지가 몰각 될 수 있다.
개별세법에서 공시가격을 가감할 수 있도록하되 그 폭을 법률로 정하는 대안을 생각해 봄직하다.
공시가격 현실화가 가져오는 여러 파급 효과를 고려하는 견미지저(見微知著)의 지혜를 궁구할 시점이다.

백제흠 김앤장 변호사