공시지가는 공공시설 용지를 매수하거나 토지를 수용할 때 지가 또는 보상액 산정의 기준이 됩니다.
또한 토지 관련 세금의 산정이나 개발이익의 환수를 위한 개발부담금 및 토지초과이득세 등의 산정 기준이 되는 등 그 효력이 광범위하기 때문에 국민의 권리·의무에 큰 영향을 미칩니다.
공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉘는데, 표준지공시지가란 국토교통부 장관이 전국 약 3459만필지 중 대표성이 있는 약 54만필지를 선정해 조사·평가 공시한 매년 1월1일 기준 표준지의 단위면적(㎡)당 가격을 말합니다.
개별공시지가란 부동산 가격공시에 관한 법률에서 정한 절차에 따라 시장·군수 또는 구청장이 결정·공시한 매년 1월1일 기준 개별 토지의 단위면적(㎡)당 가격입니다.
표준지공시지가는 개별공시지가 산정의 기초자료 등으로 활용되고 있고, 개별공시지가는 국세·지방세 등 각종 세금의 부과는 물론이고 건강보험료 산정, 개발부담금 등 각종 부담금의 부과 기준으로 사용되고 있습니다.
표준지공시지가는 해마다 1월25일쯤 공시되고 있고, 개별공시지가는 매년 5월 말쯤 공시되고 있습니다.
각 공시일은 매년 조금씩 달라질 수 있습니다.
표준지공시지가에 이의가 있으면 공시일부터 30일 내 서면으로 국토부 장관을 상대로 신청할 수 있고, 개별공시지가에 이의는 그 결정·공시일부터 30일 내 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 신청할 수 있습니다.
이의신청 기간이나 행정소송 제소 기간을 지났고 공시지가 결정이 확정되었다면 공시지가 결정을 기초로 한 조세부과처분 취소소송에서 이미 확정된 공시지가 결정의 위법성을 다툴 수 있을까요? 결론부터 얘기하면 개별공시지가 결정의 위법성은 다툴 수 있으나, 표준지공시지가 결정의 그럴 수 없다는 것이 대법원의 판단입니다.
“개별공시지가 결정에 위법이 있는 경우에는 이를 기초로 한 과세처분 등 행정처분의 취소를 구하는 행정소송에서도 선행처분인 개별공시지가 결정의 위법을 독립된 위법사유로 주장할 수 있다”는 대법원 판결이 있습니다(1994. 1. 25. 선고 93누8542 판결 참조).
예를 들면 개별공시지가 결정을 기초로 한 양도소득세 등 부과처분의 취소소송에서 개별공시지가 결정의 위법성을 다툴 수 있다는 뜻입니다.
최근 대법원은 재산세부과처분 취소소송에서 표준지공시지가 결정의 위법성을 다툴 수 없다는 판결을 내렸습니다.
대법원은 “표준지로 선정된 토지의 표준지공시지가를 다투기 위해서는 처분청인 국토부 장관에게 이의를 신청하거나 장관을 상대로 공시지가 결정의 취소를 구하는 행정심판이나 행정소송을 제기해야 한다”며 “그러한 절차를 밟지 않은 채 토지 등에 관한 재산세 등 부과처분의 취소를 구하는 소송에서 표준지공시지가 결정의 위법성을 다투는 것은 원칙적으로 허용되지 않는다”고 했습니다.
이어 “납세자가 이의절차나 국토부 장관을 상대로 한 행정소송 등을 통하여 표준지공시지가 결정의 위법성을 다투지 않은 채 재산세 등 부과처분의 취소를 구하는 소송에서 표준지공시지가 결정의 위법성을 다투는 것은 허용되지 않는다”고 판시했습니다(2022. 5. 13. 선고 2018두50147 판결 참조).
하지만 대법원은 명시적으로 “표준지공시지가 결정에 위법이 있는 경우에는 그 자체를 행정소송의 대상이 되는 행정처분으로 보아 그 위법 여부를 다툴 수 있음은 물론, 수용보상금의 증액을 구하는 소송에서도 선행처분으로서 그 수용 대상 토지 가격 산정의 기초가 된 비교표준지공시지가 결정의 위법을 독립된 사유로 주장할 수 있다”(2008. 8. 21. 선고 2007두13845 판결 참조)고 판시한 바 있습니다.
따라서 수용보상금의 증액을 구하는 소송에서는 그 수용 대상 토지가격 산정의 기초가 된 표준지공시지가 결정의 위법을 독립된 위법사유로 주장할 수 있습니다.
여기에서 표준지공시지가 결정의 위법사유란 단순히 표준지공시지가가 낮게 책정되었다는 사유만으로는 부족하고 공시지가에 대한 공시가격 평가상 구체적 오류를 말합니다.
김지은 법무법인(유한) 바른 변호사 jieun.kim@barunlaw.com
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