[전문가기고] 사면초가 부동산시장 탈출구는 없나?아주경제 기사제공: 2025-03-14 06:00:00

사면초가(四面楚歌)는 희망이 없는 외롭고 고립된 상태를 의미하는 사자성어다.
지금 부동산시장이 ‘사면초가’에 빠졌다.
서울시의 토지거래허가구역 해제로 강남권 집값은 천장을 뚫고 미친 듯이 올라가고 있다.
단기간에 너무 빨리 많이 올라가니 마치 브레이크가 고장 난 폭주 기관차를 보는 듯하다.
 
이런 상황에서 한국은행은 기준금리를 0.25%포인트 내렸다.
또 대출금리를 올렸던 작년과 달리 이번에는 시중은행도 대출금리를 내렸다.
금리가 내리면 대출 상환 부담이 줄어들고 투자심리 개선에도 영향을 주면서 수요는 증가하고 공급은 감소하고 집값 상승 압력은 높아진다.
집값이 오르고 거래가 늘어나면 가계부채도 증가할 것이다.
그럼에도 한국은행이 기준금리를 내렸다는 것은 그만큼 경기 침체가 심각하다는 의미다.
한국은행은 올해 경제성장률 전망치를 1.9%에서 1.5%로 하향 조정했다.
어느 순간 저성장이 고착화되면서 고질병이 되고 있다.
고질병은 문제가 장기간 지속되면서 내성이 생겨 치료가 쉽지 않다.
 
자칫 금리 인하가 경제는 못 살리고 집값만 올리지 않을까 심히 걱정된다.
미국이 금리 인하 속도 조절에 들어간 상황에서 한국은행만 금리를 내려 한·미 간 금리 격차가 더 벌어지면 자금 유출 가능성이 높아지고 환율에도 문제가 생기기 때문이다.
지금 서울 강남 집값 상승 분위기를 그대로 방치하면 강북과 수도권으로 불길이 전이되는 것은 시간문제다.
이상 과열을 진정시키기 위한 강력한 규제 카드가 나와야 하는 상황이다.
하지만 내놓을 규제 카드가 마땅하지 않다는 것이 문제다.
강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구는 여전히 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 규제로 묶여 있고 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 역시 7월 3단계 시행이 예정돼 있다.
취득세 중과는 국회 문턱에 막혀 풀리지도 않았다.
토지거래허가구역을 다시 지정하거나 DSR 3단계 조기 시행, 대출금리 인상 정도를 검토할 수 있지만 이 정도로 불붙은 투자심리를 잠재울 수 있을지 의문이다.
오히려 별로 오르지도 않은 서울·수도권 외곽 지역과 지방만 더 죽이는 결과가 나올 것이다.
 
이미 서울 일부 지역을 제외하면 나머지 지역은 여전히 부동산 시장이 겨울을 보내고 있다.
 1월 전국 미분양 7만2624가구 중 73%가 지방이고, 경기도도 미분양이 1만5135가구에 달했다.
악성 미분양인 준공 후 미분양은 2만2872가구로 계속 늘어나고 있다.
 
준공 후 미분양이 늘어나고 있다는 것은 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제가 심각해지고 있다는 것을 의미한다.
자금 회수가 되지 않아 책임준공 보증을 선 시공사와 신탁사까지 무너지고 있다.
한국토지주택공사(LH)의 준공 후 미분양 매입, CR리츠, 등록매입 임대 등 대책이 나왔지만 늘어나는 미분양을 막기는 역부족이다.
수술을 할 때는 정확한 진단을 한 후 과감하고 빠르게 해야 한다.
그러나 현재는 땜질 처방만 남발하면서 골든타임을 다 놓친 상황이다.
컨트롤타워가 사라진 지금 한국은행과 금융위원회, 기획재정부, 국토교통부, 국회 모두 각자의 노래만 부르고 있다.
경제도 살려야 하고, 가계부채도 관리해야 하며, 서울 집값은 잡으면서 지방은 살려야 하는 모순적인 혼란의 현재 위기를 극복하고 해결하려면 근본적이면서 종합적인 강력한 대책이 전광석화처럼 나와야 한다.
서울 강세-지방 약세 양극화는 다주택 보유자에 대한 규제를 강화하면서 시작했다.
여러 채를 가지면 불이익을 주고 한 채를 보유하면 혜택을 주는데 누가 여러 채를 보유하겠는가? 지금이라도 주택 수가 아닌 보유 자산 금액으로 규제 강도를 정하는 것이 맞다.
또 서울로 향하는 돈과 사람을 지방으로 되돌리기 위한 특단의 대책이 나와야 한다.
1년 한시적으로 지방 미분양 주택을 사면 주택 수 제외, 5년간 양도세 면제, 취득세 면제, 저리대출, 분양가 할인 정도 혜택을 주면 서울에서도 지방 미분양 사러 간다.
투기 조장, 가계부채 증가 같은 배부른 논쟁은 하지 말자. 사면초가에 빠진 부동산시장의 골든타임, 얼마 남지 않았다.

아주경제=김인만 김인만부동산경제연구소장 angks678@ajunews.com